Agevolazione prima casa, anche con la nuda proprietà

Non decade dall’agevolazione “prima casa” il contribuente che, prima del decorso di un quinquennio dalla data dell’acquisto agevolato, dona il diritto di usufrutto sull’abitazione acquistata con il beneficio fiscale, riservando a sé il corrispondente diritto di nuda proprietà.

Lo decide la Cassazione con l’ordinanza n. 25863 depositata ieri, con l’argomentazione che l’agevolazione prima casa compete anche per l’acquisto del diritto di nuda proprietà, in quanto, in quest’ultimo caso, si ha una fattispecie di «pari attitudine» (rispetto all’acquisto del diritto di piena proprietà) «ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato».

Pertanto, quando la legge commina la decadenza dall’agevolazione nel caso in cui il contribuente effettui l’alienazione della casa agevolata prima del quinquennio dal suo acquisto, si tratta di una normativa che si deve applicare limitatamente all’alienazione del diritto di proprietà e non nel caso di costituzione del diritto di usufrutto sulla casa acquistata con il beneficio fiscale da meno di cinque anni, in quanto il contribuente non perde, in questa ipotesi, la titolarità della proprietà, ma solamente si priva – per un dato periodo – del diritto di utilizzo diretto del bene, il quale viene temporaneamente differito.

Mutamento d’uso

Può nuovamente beneficiare dell’agevolazione “prima casa” il contribuente che già abbia in passato acquistato un’abitazione avvalendosi della medesima agevolazione, ma abbia variato la destinazione della casa precedentemente acquistata da abitazione in ufficio (di cui sia ancora proprietario al momento dell’acquisto della nuova casa) e abbia registrato in Catasto questo mutamento di destinazione d’uso. E’ quanto la Cassazione afferma nell’ordinanza n. 25868 di ieri in una fattispecie nella quale, nel corso del giudizio di merito, aveva notevolmente “pesato” la considerazione che il cambio di destinazione fosse stato registrato in Catasto appena tre giorni prima il nuovo acquisto agevolato.

A questo aspetto, tuttavia, la Cassazione non dà importanza: il fatto che la variazione catastale sia avvenuta nell’imminenza del nuovo acquisto non rileva, poiché la coincidenza tra il mutamento della destinazione e l’acquisto di un’altra abitazione non è di per sé sufficiente per poter affermare la mala fede del contribuente. Al contrario, secondo il giudice di legittimità, questa circostanza può essere anche considerata nel senso che il contribuente potrebbe aver inteso adeguare il dato catastale alla destinazione fattuale (non abitativa) dell’immobile preposseduto, che fosse già da tempo in essere.

Fusione catastale irrilevante

L’agevolazione “prima casa” spetta anche per l’acquisto, contemporaneo o successivo, di due diverse unità immobiliari se si tratta di unità abitative che, in quanto contigue, vengano poi accorpate entro un triennio, pur se alla scadenza di tale termine, l’unificazione non sia ancora registrata in Catasto.

Così decide la Cassazione con l’ordinanza n. 25866 di ieri nella quale si fa il punto sui presupposti che devono ricorrere quando si intende beneficiare dell’agevolazione prima casa per l’acquisto (con un unico atto o con una pluralità di atti, contemporanei o successivi) una molteplicità di unità abitative. Per raggiungere questo scopo occorre anzitutto che l’accorpamento sia effettuato entro tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto contemporaneo o stipulato per ultimo (è lo stesso termine concesso dalla legge all’agenzia delle Entrate per verificare l’avvenuto accorpamento).

Dall’unificazione deve risultare una unità immobiliare abitativa censibile in Catasto in una categoria diversa dalle categorie “di lusso” (A/1, A/8 e A/9); la prova dell’accorpamento grava sul contribuente. Non ha invece rilievo che entro il triennio la fusione delle unità immobiliari comprate separatamente risulti anche in Catasto poiché l’accatastamento è un adempimento formale non richiesto dalla legge agevolativa, mentre ciò che rileva è l’effettività della realizzazione di un’unica abitazione risultante dall’unificazione di una pluralità di unità immobiliari.