Affitti brevi, tariffe web e presenze base per le verifiche del Fisco

Dopo la pausa estiva alcuni uffici dell’agenzia delle Entrate hanno notificato degli schemi d’atto ai contribuenti che hanno concesso in locazione turistica, in forma non imprenditoriale, degli immobili, contestando – su base presuntiva – l’ammontare del reddito dichiarato dal titolare. È una tipologia di accertamento più articolata e complessa rispetto a quelli già finora visti, che erano stati innescati dal confronto tra le presenze comunicate in questura ed una dichiarazione dei redditi completamente omessa. In questo caso, invece, siamo in presenza di una dichiarazione regolarmente inviata e di un reddito dichiarato. Si tratta di procedimenti che trovano il loro fondamento normativo negli articoli 38 e 41-bis del Dpr 600/73: l’ufficio invia un invito a comparire, richiedendo di fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento, e, successivamente e laddove ritenga opportuno procedere, accerta il maggior reddito imponibile sulla base degli elementi in suo possesso. Nel caso di specie, la presunzione adottata dal Fisco si fonda sull’incrocio tra i dati comunicati al ministero dell’Interno, tramite il portale Alloggiati web, ed i prezzi medi per notte applicati da strutture similari della medesima zona, desunti dal web e dai più noti portali di prenotazione per affitti brevi. Gli atti in questione prevedono spesso un’analisi qualitativa della struttura oggetto di accertamento, evidenziandone le caratteristiche intrinseche di pregio (metratura, presenza di piscina, i requisiti di lusso, l’elevato livello di comfort e dei servizi resi), a supporto della presunzione adottata. Almeno tre aspetti vanno approfonditi, ferma restando l’importanza di rispondere tempestivamente all’invito ex articolo 32 del Dpr 600/73, visto il rischio per il contribuente di precludersi la possibilità di non poter poi utilizzare a suo favore – in sede amministrativa e contenziosa – le notizie, i dati ed i documenti in suo possesso. In primo luogo, occorre verificare se le strutture turistiche ritenute similari dall’ufficio siano effettivamente comparabili con quella oggetto di accertamento: spesso si verifica, infatti, che vengano poste a confronto con la categoria della locazione turistica oggetto di accertamento delle vere e proprie strutture turistico-ricettive (casa vacanze, affittacamere e B&B). Queste ultime, sotto il profilo dei servizi accessori al pernottamento e, conseguentemente, dei prezzi richiesti per il soggiorno, non sono affatto confrontabili con la mera locazione turistica: una struttura turistico-ricettiva extra-alberghiera può offrire servizi ulteriori (e quindi applicare tariffe più alte) rispetto ad un semplice affitto breve, in cui vengono solo messi a disposizione gli spazi e le relative utenze. Occorre approfondire come l’ufficio abbia calcolato la tariffa media per notte che viene poi moltiplicata per il numero dei pernottamenti: operando in base ad una presunzione, infatti, va da sé che il paniere preso a riferimento per il calcolo del prezzo medio (periodo, zona, siti web utilizzati, strutture prese a riferimento) debba essere chiaramente identificato e noto al contribuente, affinché sia messo nelle condizioni di contestare, ove possibile, la pretesa tributaria. Da verificare il calcolo dei giorni di occupazione dell’immobile presi a riferimento dall’ufficio per essere poi moltiplicati con la tariffa media giornaliera e distinguere tra la schedina che indica ospite singolo o capo famiglia, in quanto – di norma – il prezzo del soggiorno nella locazione turistica è per notte e non in base al numero di ospiti. Le sanzioni non sono trascurabili.