Usufrutto e nuda proprietà: tassabile solo la plusvalenza

La cessione di nuda proprietà e usufrutto a due acquirenti non fa scattare la tassazione dei proventi come redditi diversi per il venditore. Solo se ne ricorrono le condizioni temporali può configurarsi una plusvalenza tassabile. È uno degli effetti della norma d’interpretazione autentica contenuta nell’articolo 1-bis del Dl 84/2025 (decreto fiscale), introdotto in fase di conversione, che si ritiene operi retroattivamente dal periodo d’imposta 2024 (in virtù dell’articolo 1 dello Statuto del contribuente, ossia la legge 212/2000). La necessità dell’interpretazione autentica deriva dalle novità portate dall’articolo 1, comma 92, della legge 213/2023, con decorrenza dal 1° gennaio 2024, che nella disciplina delle plusvalenze immobiliari ha stabilito una diversa imposizione per gli atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari e per gli altri atti di costituzione degli altri diritti reali di godimento. L’intervento interpretativo riguarda l’individuazione del discrimine tra i due trattamenti impositivi e in sostanza sulla distinzione dell’esatta fattispecie tra «costituzione» o «cessione» di diritti reali. Questa distinzione si basa sulla novità o sulla preesistenza del diritto ed è in linea con lo studio n. 14-2024/T del Consiglio nazionale del Notariato. Pertanto, il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul medesimo bene immobile (lettera h, comma 1, dell’articolo 67), invece costituisce e si qualifica come plusvalenza tassabile se ricorrono le condizioni temporali ivi previste e il contribuente con la cessione perde contestualmente e integralmente ogni diritto reale sul bene (lettere b e b-bis, comma 1, dell’articolo 67). In questo quadro, le cessioni a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, restano sottoposte alla tassazione secondo le regole delle lettere b) e b-bis) dell’articolo 67 del Tuir, in base alla cessione entro il quinquennio (a parte alcune eccezioni) o in riferimento alla natura dei beni ceduti (quando, ad esempio, si tratti di terreni edificabili). Invece le operazioni di costituzione degli altri diritti reali di godimento rientrano nella lettera h) dello stesso articolo 67, generando redditi diversi a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile interessato, con tassazione Irpef progressiva o Ires sulla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito; non è applicabile in questo caso l’imposizione sostitutiva del 26 per cento. L’intervento interpretativo comporta una rivisitazione degli orientamenti di prassi recente dell’agenzia delle Entrate sul tema. Ad esempio può trovare conferma l’indicazione che deriva dalla risposta 129/2025 per il caso in cui un ente non commerciale procede con la cessione della sola proprietà superficiaria di un fabbricato già edificato e mantiene la titolarità del suolo: questo comporta la produzione di un reddito tassabile ai fini Ires di cui all’articolo 67, comma 1, lettera h) da determinare in base all’articolo 71, comma 2, del Tuir. Invece le indicazioni della risposta 224/2024, relative alla costituzione del diritto di superficie su di un terreno agricolo, secondo la quale essa avrebbe generato una plusvalenza tassabile se il terreno fosse stato posseduto da meno di cinque anni, ma non avrebbe generato alcuna plusvalenza se il terreno fosse stato posseduto da più di cinque anni (articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir), non possono operare sulle operazioni successive al 31 dicembre 2023, le quali vengono riassorbite nelle fattispecie reddituali dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del Tuir. Sono conformi anche le indicazioni della risposta 381/2023 e della risoluzione 20/1993. È, invece, contraria alla norma interpretativa la conclusione a cui giunge la risposta 133/2025, dove afferma che l’atto con cui un soggetto aliena la proprietà di un immobile a favore di distinti cessionari per la nuda proprietà e l’usufrutto produce per la cessione dell’usufrutto un reddito tassabile in base alla lettera h), mentre invece dovrebbe rientrare, nella sua interezza, in base al plusvalore realizzato nella lettera b) dell’articolo 67, posto che il cedente aliena definitivamente e integralmente il diritto sul bene immobile.